Vente immobilière et caducité d’un permis de construire : vigilance au moment de la délivrance !
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A propos de Cour de Cassation, 3e chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-19460, Publié au Bulletin
Les interactions entre le droit de l’urbanisme et les ventes immobilières sont toujours sensibles. Relevant de deux législations distinctes, elles n’en emportent pas moins des considérations liées en pratique souvent importantes, d’autant plus pour les intéressés. C’est ainsi que des réflexions émergent souvent sur l’ajout de conditions relatives à l’obtention d’autorisations d’urbanisme dans les actes de ventes, ainsi que sur les conditions de celles-ci.
Par la décision ici commentée, qui aura les honneurs d’une publication au Bulletin, la Cour de Cassation apporte d’intéressantes précisions sur la situation juridique du permis de construire dans le cadre du contrôle de la conformité lors de la vente d’un bien immobilier.
Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait vendu une grange à démolir à une autre société le 31 mars 2008. L’acte de vente faisait état de l’existence d’un permis de construire délivré le 29 septembre 2004 par la commune d’Uckange pour l’édification de deux immeubles sur ce terrain. Un certificat du maire daté du 3 décembre 2007 attestant de la non-caducité du permis de construire était annexé à l’acte de vente.
Toutefois, par un jugement du 29 mai 2012, le Tribunal Administratif de Strasbourg avait finalement annulé la décision du maire d’Uckange en date du 16 septembre 2008 refusant de constater la péremption du permis de construire, à la demande d’un voisin requérant.
La société acquéreur avait donc saisi le Tribunal Judiciaire à l’encontre de la SCI ayant vendu le bien immobilier, sur le fondement d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, et sollicitait l’indemnisation de divers postes de préjudices.
Pour rappel, la délivrance conforme induit que le vendeur délivre la chose vendue conformément aux spécifications du contrat conclu. Son régime juridique est notamment défini aux articles 1603 et suivants du Code civil.
En matière immobilière, il en résulte notamment que le bien doit correspondre à celui identifié dans le contrat et qu’il doit être délivré dans l’état où il se trouvait lors de la vente.
L’étendue de l’obligation de délivrance conforme conduit donc à devoir apprécier concrètement les engagements du vendeur (pour un exemple classique : Cour de Cassation, 3e chambre civile, 28 janvier 2015, n° 13-19945, Publié au Bulletin, jugeant que le raccordement non-conforme d’une construction au réseau public d’assainissement constitue un manquement des vendeurs à l’obligation de délivrance).
La délivrance conforme se distingue de la garantie des vices cachés, cette dernière révèlant un défaut affectant l’usage normal du bien (sur cette distinction, voir par exemple : Cour de Cassation, 3e chambre civile, 17 novembre 2021, n° 20-15567 ; ou encore ; Cour de Cassation, 3e chambre civile, 30 septembre 2021, n° 20-16156, Publié au Bulletin, jugeant que l’inconstructibilité d’un terrain en raison de la présence d’hydrocarbures constitue non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue).
S’agissant du permis de construire, il y a lieu de mentionner que son délai de validité est de 3 ans (articles R. 424-17 et suivants du Code de l’urbanisme), prorogeable deux fois un an sous certaines conditions (articles R. 424-21 et suivants du Code de l’urbanisme). Le permis de construire est également périmé en cas d’interruption des travaux pendant un délai supérieur à une année.
Il convient toutefois de relever que l’existence de certains recours est de nature à suspendre le délai de validité du permis de construire jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.
En l’espèce, et ainsi qu’il a été rappelé, un permis de construire avait été obtenu le 29 septembre 2004. Un certificat du 3 décembre 2007 émanant du maire confirmait la non-caducité du permis de construire. Ces éléments étaient annexés aux actes de la vente immobilière du 31 mars 2008.
Cependant, le Tribunal Administratif a annulé le 29 mai 2012 la décision du maire de la commune en date du 16 septembre 2008 refusant de constater la caducité du permis de construire en cause.
C’est sur cette base que l’acquéreur du bien immobilier s’était retourné contre le vendeur. Il soutenait devant la Juridiction judiciaire qu’il y avait eu un manquement du vendeur à cette obligation de délivrance, puisque celui-ci s’était expressément engagé sur l’absence de caducité du permis de construire alors que celle-ci a été prononcée ultérieurement par le Tribunal Administratif avec un effet rétroactif.
Toutefois, confirmant la position de la Cour d’Appel de Metz, la Cour de Cassation rappelle sans surprise que le contrôle de la conformité du bien vendu « s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété ».
Le juge relève alors que, lors de la signature de l’acte authentique de vente, le bien ne souffrait d’aucun défaut de conformité, aucune caducité n’étant d’ailleurs invoquée à cette date (puisque le recours devant le Tribunal Administratif sur ce sujet s’avérera postérieur à la vente immobilière).
A ce titre, la Cour de Cassation précise d’ailleurs que « peu importait l’effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente ».
Ainsi, la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles doit être appréciée à la date de délivrance du bien immobilier. La conséquence est que, sauf stipulation contractuelle contraire, l’acquéreur supporte ce risque juridique pour la suite.
Si cette solution nous apparaît logique sur le plan juridique, elle rappelle à tous les porteurs de projets l’importance d’être vigilants et potentiellement bien conseillés.
Nous vous accompagnons évidemment sur ces sujets urbanistiques et immobiliers afin de sécuriser vos projets et éviter de telles situations, lesquelles concernent également les professionnels du secteur ainsi que le démontre cette décision.
La décision est consultable ici.
Article par Florestan ARNAUD
